【房天下】2017年1-5月，土地出让金超百亿的城市出现了不少三四线城市的身影。

国家统计局发布数据显示，今年1-5月，房地产开发投资、土地购置面积、销售额、销售面积、企业到位资金等指标的增速全面回落。这被认为是始于销售端的楼市，调控效果传导至投资端，楼市进入深度调整期的一大标志。

然而，楼市的整体趋稳似乎并未影响到开发商对三四线城市的良好预期，数据显示，三四线城市的土地市场仍然火爆，多个城市在2017年上半年已经实现上百亿的土地出让收入。一些观点认为，三四线城市的市场供给并不短缺，同时楼市成长性较弱，火热当中是否蕴含着风险，还有待观察。

火热的三四线

三四线城市的火热程度，在数据上体现的淋漓尽致。

中指研究院数据显示，截至5月底，共有40个城市实现了超过100亿人民币的土地出让收入。其中，与往年不同的是，除去部分统计局每月公布房价涨跌的70个大中城市以外，苏州，绍兴、盐城、嘉兴、阜阳、滁州、常州、沧州、镇江、漳州、佛山、衢州等12个三四线城市，也进入了土地出让的“百亿俱乐部”。

而从成交建设用地面积来看，不仅徐州以超过1200万平方米的出让面积，在“百亿俱乐部”中仅次于重庆，同时，在“百亿俱乐部”中，徐州、盐城、嘉兴、赣州等三四线城市，也都进入了出让面积的前十。

实际上，随着一二线城市土地资源越发紧张，为了维持规模增长，进入优质三四线城市，成为众多开发商的共同选择。部分过去鲜少涉足三四线城市的开发商，从2017年开始试水三四线城市的土地市场。

对于开发商急于在三四线城市拿地的原因，业内人士认为，首先是一二线城市严控，开发商拿地难度空前加大；其次在于一二线城市的外溢需求，一定程度上带动了部分三四线城市的当地行情，刺激了开发商拿地热情；最后，对于开发商自身而言，尽管资金压力逐渐显现，但由于库存去化效果较好，企业拿地的需求比较迫切，因此，选择投入少、风险低的三四线成为必然。

如何确定“优质”三四线？

市场火热的背景下，什么样的三四线城市属于优质的、有投资价值的三四线城市，成为了市场各方主体关心的焦点。

有研究中心此前曾通过对249个三四线城市从需求、供给、购买力和外部环境四个维度进行定量分析，评价各城市房地产市场的投资前景与价值。测算结果显示，249个三四线城市中，中山、株洲、泉州、金华、唐山等5个城市得分位居前五。

报告认为，这些城市主要具有以下特点：经济发展水平相对较高，人口导入能力强；基础设施投资和教育费用高于平均水平，软硬件环境优势明显；居民储蓄和收入水平较高，增长稳定；住宅成交量价水平相对较高，涨势平稳。

不过，本身发展程度的“硬条件”以外，城市的“地缘条件”和楼市周期，被认为同样是重要影响因素。

有业内人士认为，尽管越来越多的开发商开始范围内布局三四线城市，但从数据上看，这些城市主要还是分布在环京、江浙沪等楼市调控的边缘地带，一二线的高压溢出需求带动了一波行情上涨后，开发商才开始扎堆进入。

分析人士同时指出，对于一些并非处在调控带的三四线城市，其土地市场的火热则可能与整个楼市周期相关。

但三四线城市的承载能力仍然是专家担心的焦点。业内人士将一二线城市与三四线城市的楼市比作“割韭菜”和“种豆芽”——韭菜割了一茬总能又长一茬，但豆芽收割后不撒豆子就不会再有收获，“三四线城市的楼市成长性较弱，多年未涨的一波爆发后，开发商进入的风险是在不断累积叠加的”。

不过，对永远处于土地饥渴状态的开发商而言，这或许并不是难题。一位就职于某三四线闻名业内的龙头开发商的高级分析人士表示，三四线城市的城镇化进程还有很大空间，库存问题更多是结构问题，库存的结构调整成为了房企进入的机遇，“三四线城市不缺房子，但是缺好房子”。